孫の代まで住まえる長期優良住宅とはどんな家?

 

多くの人が結婚や出産を機に自分の家を持ちたいと思い、家を建てることを考え始めます。もし親の土地があったとしても、家を建てるには多額の費用がかかります。

土地購入も含めてマイホームを建てる人のほとんどは、一生かけて住宅ローンを支払い続けています。しかも、一生に1度の買い物とも言われる多額な費用をかけて建てる家は、30年で資産価値を失ってしまいます。

30年で資産価値を失う日本の住宅と3世代暮らせるイギリスの住宅の違いを生んだ背景

30年で資産価値を失うということは、購入した時と同じ価格では売却できない、最悪の場合、更地にする費用も含めれば、土地代以下になってしまうケースもあるということです。

このような理不尽な現実を多くの人が普通のこと、仕方のないことと受け入れてきました。しかし、イギリスやドイツなどでは、建てた家は3世代に渡って住み続けることが当たり前に行われています。日本国内での一般的な住宅の耐用年数は30年ですが、イギリスでは141年、アメリカでは103年、ドイツでは70年と言われています。

日本の家に対する考え方には、日本は地震大国である為に、大きな地震が来れば家は損壊してしまう、高温多湿な環境でも快適に暮らす知恵から木造住宅が作られ、その結果、火事で焼失してしまう率が多かったという背景があります。

同時に、八百万の神を信じた日本人は、四季折々の自然を取り入れ、外部と家の中を完璧に遮断しない家づくりをしてきました。その為、昔の日本の住宅は冬寒く、夏暑い家でしたが、木材を選び、乾燥させ、湿気による被害を受けない間取りにすることで、高い耐久性を保っていました。

ところが戦後は、焼けだされた多くの人の為に急いでたくさんの住宅を作らなくてはなりませんでした、そのような事情から、質より量、早くたくさんの家を建てるという時代が続きました。その後、復興を遂げたにも関わらず、使い捨てのような住宅が供給され続けるという日本の家づくりは変わりませんでした。

なぜなら、消費者の側からしてみると、多額の住宅ローンを少しでも楽にできるなら、低価格な家の方が魅力的だからです。住宅の性能は目に見えませんが、外観や内装はすぐ目に入ります。そのニーズにこたえるために、昔のような頑丈な家づくりではなく、低価格に抑えられる建材を使い、見た目の良い住宅が大量に建築されてきました。

このような家には間取りの柔軟性もかけています。家は長年住む場所です。長年の間には、結婚、出産、子育て、子供の独立、子供夫婦との同居など、家族構成も暮らし方も変化します。

今、日本で問題になっている空き家問題、親の家の相続放棄や放置問題の原因の一つは親の家が子供夫婦のライフスタイルに合わないからです。もし、ライフスタイルの変化に応じて簡単に間取りが変えられる家であれば、子供夫婦のライフスタイルに合った家に変えることができます。

また、親世代が引退後の住み替えをせずに、高齢者の暮らしやすい家に変えることもできます。ライフスタイルの変化に応じて売却する場合も有利な条件で売却することができます。

一方、日本以外にドイツも戦後、たくさんの住宅を作る必要がありましたが、短い期間で量より質を重んじた住宅造りに方向転換し、品質の高い住宅が作られるようになっています。

日本でも住宅に対する考え方を根本的に変えようという施策が長期優良住宅です。ビルトアンドスクラップの家は、消費者を経済的に圧迫し、大量の廃材が環境問題を深刻にします。

長期優良住宅の目的

  • 消費者の経済的な負担を軽減する

長期期間住まえる家は、消費者の経済的な負担を軽減します。親が建てた家に、孫の世代まで住まえるので、子や孫は住宅ローンを抱え込む心配がありません。子供の独立後、住み替えをする場合にも、資産価値が下がらないので、有利な条件で売却、又は賃貸できます。

  • 質の良い中古住宅を増やす

中古住宅を探している人は、質の良い中古住宅を手に入れる、又は質の良い中古住宅に住むことができます。

  • 環境問題を改善する

家の寿命が長くなれば、大量の廃材を無くすことができ、環境問題に貢献できます。

長期優良住宅の基準

長く住まえる家、家のコンデイションを良い状態に保てる家が長期優良住宅です。そして長く住まう為、良いコンデイションを維持する為に様々な基準が設けられています。

耐震性

地震の揺れに対して、家の骨組みが耐えられる程度が耐震性です。耐震性が高ければ高いほど強い揺れに耐えられ、耐震性が低ければ、地震で倒壊してしまいます。耐震性は国が定めている耐震等級という基準で表されます。

  • 耐震等級1

建築基準法に定められている耐震性能

震度6強から7程度の地震が起きても、倒壊、崩壊しない

震度5程の地震が起きても損傷しない

  • 耐震等級2

耐震等級1の1,25倍の耐震性能

  • 耐震等級3 耐震等級1の5倍の耐震性能

震度6強~7程度の地震が発生しても、無傷、又は軽い補修をすれば住み続けられる

長期優良住宅では、耐震等級2が求められます。

耐久性

家の構造部は、内装や住宅設備と違い、家の寿命そのものです。家の基礎、骨組みなどの構造躯体が100年以上劣化しないことが求められます。具体的には、床下と小屋裏に点検口が設置されている、床下換気と防湿措置が施されている、床下に防腐、防蟻措置が施されているなどの対策が施されていることが必要です。

維持管理

内装や住宅設備は、家の構造や骨組みのように長期間維持できるものではありません。構造躯体より耐用年数が短いので、維持のためのメンテナンスが必要です。しかし、メンテナンスに費用がかかる、煩雑な手間がかかるという状態では維持管理がしやすいとは言えません。適切な時期に簡単なメンテナンスで維持管理ができることが求められます。

メンテナンス計画

家を良い状態に維持する為には定期的なメンテナンスが必要です。定期的な点検や補修を実行する為のメンテナンス計画が築後10年程度を目安に予定されている必要があります。

バリアフリー

将来的にバリアフリーに改修できるスペースが確保されていることが求められます。手すり付きの浴室や階段、広めのトイレ、椅子に座って使える洗面台、玄関のスロープなど、当面は必要なくても、高齢になった時に必要になるかもしれません。バリアフリーに変えられることが保障されていれば、車椅子になったり、介護が必要になったりしても住み続けられます。

省エネルギー性

冬の寒さ、夏の暑さを効率よく快適な温度にする為には、断熱性能と気密性の高さが必要です。家の中に外の冷気や隙間風、太陽の熱が侵入せず、暖房の暖かい熱が外に逃げて行かない家であれば、電気やガスなどのエネルギーを節約できます。具体的には省エネルギー対策等級4に適応する必要があります。

床面積

居住水準を確保する為に定められている床面積は、一戸建て住宅では12坪以上の敷地面積と75㎡以上の床面積が必要です。

外観

地域の居住環境に調和する家の外観と外構が必要です。

長期優良住宅に必要な手続き

長期優良住宅として認可される為には、都道府県や市の窓口に認定申請をしなくてはなりません。この申請は住宅の建築を始める前にしなくてはなりません。

建築する会社が登録住宅性能評価機関に申請し、住宅性能に関する技術的検査に合格すると適合証が交付されます。その後、建築会社が地方公共団体に認定申請をし、認定通知が交付されて、家づくりが始まります。

その為、長期優良住宅としての認可を受けたい場合には、住宅の建築を依頼する会社に始めから伝えておくことが大切です。

長期優良住宅の優遇措置

長期優良住宅は、通常の住宅を建てるより、建築費用が嵩みますが、税金や住宅ローンに関する優遇措置が適用されます。

  • 住宅ローン控除(住宅ローン減税)

平成26年4月1日~平成33年12月31日の期間に長期優良住宅に居住を始めた場合、10年間は住宅ローン控除が優遇されます。

一般の住宅では、控除対象借入限度額は、消費税8%または10%適用の場合4,000万円ですが、長期優良住宅では5,000蔓延まで借り入れ限度額が引き上げられます。

控除率は同じ1パーセントなので、一般の住宅では最大控除額400万円、年間控除額40万円と比較すると、長期優良住宅では最大控除額500万円、年間控除額50万円なります。

年間で考えるとそれほど多い金額ではありませんが、10年間適用されるので、家計の節約ができます。

  • 投資型減税

住宅ローンの控除を受けない場合には、M2あたりのかかりまし費用(43,800円/m2)×床面積×10パーセントの控除額で算出された額が控除される投資型減税を最大控除額65万円まで受けられます。

  • 不動産取得税

平成32年12月31日までに入居した場合、一般住宅では1200万円より多い1300万円が不動産取得税から控除されます。

  • 固定資産税

平成32年12月31日までに入居した場合、税額が1/2に減額される減税措置の適用期間が一般住宅では1~3年間の適用期間が、長期優良住宅では1~5年間に延長されます。

  • 住宅ローンの金利

フラット35 Sを利用して住宅ローンを組むと、金利が低く抑えられます。フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して貸し出す低金利(1.37%)の住宅ローンです。その中でもフラット35 Sには、長期優良住宅に対して、10年間0.25%金利が引き下げられるプランがあります。

その他にも、返済期間最長50年で売却した場合には、購入者が住宅ローンを引き継げるフラット50というプランもあります。

家に対する考え方

自分の家を見た時に、幸せな気持ちになるような外観の家、季節の変化に応じていつでも最適な室内環境が調っている家、居心地がよく家族の暖かい団欒が楽しめる家、ライフスタイルの変化に応じて手軽に変化させられる家…どれも家には大切な要素です。それらの要素をずっと長続きさせられる家が長期優良住宅です。

長期優良住宅にする為には、一般的な住宅を建築するより費用が嵩み、申請などの手間もかかります。家を建てる際には予算があり、限られた予算内ですべてを満たすことは難しいかもしれません。

限られた予算の中でどの部分に予算をかけるのか、予算の配分を決めなくてはなりません。凝った造りの外観や内装に予算を多く使うのか、将来を見据えて長く住まえる家の性能に予算を多く使うのか、どのような家を望むのかによって家づくりは変わってきます。

(株)ダイカンは千葉県を中心に心地よい空間を提供する高級注文住宅を施工する会社です。

高級注文住宅とは、高品質、高性能な資産価値の高い住宅のことです。

具体的には、震度7の地震でも倒壊しない耐震等級3の耐震性を持つ安全な家、夏は涼しく、冬は暖かい快適な室内環境を作る家、そして、最も大切なことは、家を建てる施主様の好みに合ったハイセンスな外観と内装の家、家事がしやすく、ご家族全員が居心地よく便利に暮らせる間取りを持つ家です。

(株)ダイカンは、ご家族の皆様が幸せに快適に暮らせる家を創ることをお約束します。

家は一生に3度建てると、3度目にやっと理想の家が建てられるとも言われますが、初めての家であったとしてもぜひ、理想の家を手に入れてください。

千葉県で高級注文住宅を創るなら